Некоторые аспекты преимущественного права аренды земельного участка
Текст: Ю. Жадан, Д. Быстрова, юристы Адвокатского бюро «Степанов и Аксюк»
Сельскохозяйственные угодья являются ценным активом не только для их собственников, но и для арендаторов. Поэтому для последних самая лучшая ситуация — стабильное долгосрочное пользование земельным массивом, который невыгодно терять в самое неподходящее время.
Учитывая размеры земельного участка и качество сельхозугодий, арендатор обычно формирует свою инвестиционную программу, определяет долгосрочные производственные планы, технологии рационального и эффективного использования земель. Естественно, что перед истечением срока действия договора аренды неизбежно встает вопрос: может ли сельхозпроизводитель, уже вложивший денежные средства в развитие земель, получить приоритет перед иными потенциальными арендаторами при заключении договора аренды на новый срок?
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО
Для таких случаев специально предусмотрена конструкция преимущественного права аренды, которая подразумевает определенные привилегии, предоставленные законному и добросовестному арендатору. Из самого названия этого инструмента становится ясна его суть: сельхозпроизводитель в первоочередном порядке получает возможность заключить договор аренды в отношении того же участка на новый срок, используя все гарантии, предоставленные ему как арендатору. Следует заметить, что преимущественное право аренды означает, что пальма первенства в «соревновании» арендаторов остается за прежним съемщиком. Однако если арендодатель захочет самостоятельно обрабатывать участок или распорядиться им иным образом, то в судебном порядке обязать его заключить новый договор не получится. Раз нет нового арендатора, то и соперничать не с кем. Более того, по истечении срока аренды ни сельхозпроизводитель, ни арендодатель уже не связаны условиями прежнего договора, поэтому владелец вправе предложить иные условия использования участка. Если новые условия аренды съемщику не подходят, то арендодатель вправе заключить договор аренды с третьим лицом.
Разумеется, для того чтобы получить преимущество, нужно отвечать определенным критериям и пройти некоторые шаги. В первую очередь, необходимо быть добросовестным и надлежащим образом исполнять обязанности по уже действующему договору. Допущенные нарушения в случае возникновения спора могут быть подтверждены различными способами: перепиской, претензиями, актами сверок, судебными актами и так далее. Если в период владения и пользования участком сельхозпроизводитель зарекомендовал себя с лучшей стороны, исправно вносил арендную плату и обрабатывал земли, исходя из целевого назначения, то как добросовестный арендатор он состоялся. Теперь необходимо соблюсти ряд формальных условий.
ВНИМАНИЕ К ДОКУМЕНТАМ
Прежде всего, договор аренды не должен возобновляться на неопределенный срок. Самыми сложными оказываются такие ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом и по истечении срока действия соглашения, без направления каких-либо уведомлений арендодателю и при отсутствии возражений с его стороны. По общему правилу в этой ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На практике это означает, что подобные соглашения можно расторгнуть по инициативе любой из сторон с предварительным уведомлением за три месяца, то есть реализовать право на немотивированный отказ. В этом случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды. Подобные арендные отношения между сторонами трудно характеризовать как долгосрочные. Поэтому рекомендуется по истечении срока действия прежнего договора добиться заключения соглашения на новый срок. При этом необходимо проверить, не отменено ли условиями документа возникновение преимущественного права, поскольку сейчас законодательное регулирование позволяет сторонам исключить применение «льготного режима» для добросовестного арендатора.
Следует помнить, что любой договор, заключенный на срок свыше одного года, должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра. Регистрация служит цели осведомления третьих лиц о существующих правоотношениях. Запись в ЕГРП обеспечивает правовую защиту договору и позволяет противопоставлять его иным претендентам на участок. Но может сложиться следующая ситуация: документ по каким-либо причинам не был зарегистрирован, и к окончанию срока аренды появляется третье лицо, желающее арендовать занимаемый сельхозпроизводителем участок. Какой же режим действует в этом случае, и возникает ли у нынешнего арендатора преимущественное право? Ответ на этот вопрос сформулировала судебная практика, установив, что на чаше весов перевес получит новый арендатор, который свой договор зарегистрирует. Иными словами, несоблюдение требования о государственной регистрации исключает конкурентное преимущество сельхозпроизводителя перед третьими лицами.
НЕОБХОДИМОСТЬ УВЕДОМЛЕНИЙ
Если арендатор планирует и дальше возделывать уже взятый внаем земельный участок, то ему необходимо до окончания срока действия договора аренды в письменном виде направить арендодателю уведомление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом и продолжать арендные отношения. Договор может предусматривать специальные сроки уведомления, при отсутствии таких оговорок уведомить нужно в разумный срок до окончания времени действия договора, например за 2–3 месяца. Каких-либо специальных форм уведомления не существует, достаточно будет указания реквизитов сторон, ссылки на договор и предложения заключить соглашение на новый срок. Лучше всего отправить уведомление заказной корреспонденцией с описью вложения, чтобы сохранилось подтверждение получения письма.
Если арендодатель направит сельхозпроизводителю уведомление о прекращении действия договора и необходимости возврата имущества в обусловленный срок, то это не лишает арендатора права заявить о своем желании воспользоваться преимущественным правом. Очевидно, что в этом случае арендодатель откажет в заключении нового договора. Для чего же тогда необходимо направлять уведомление? Это может понадобиться в будущем. К примеру, арендодатель отказал вам в заключении соглашения на новый срок, но в течение года заключил договор с иным лицом. В этом случае бывший арендатор может в судебном порядке признать преимущественное право, потребовать перевода прав и обязанностей на себя и возмещения причиненных отказом убытков либо только возмещения таких убытков. Поэтому в случае возникновения спора вы сможете доказать, что намерение воспользоваться преимущественным правом у вас существовало. В любом случае с арендодателем лучше выстраивать долгосрочные паритетные и хорошие отношения, но при необходимости можно смело использовать предоставленные вам законом преимущества.